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１　住所変更等の登記の義務化について
　　２０２６（令和８）年４月１日から不動産の所有者は、住所・氏名の変更の日から２年以内に変更登記を申請することが義務付けられます。これと同時に所有者からの住所等の変更の登記が申請されなくても登記官が住　
　　基ネットを検索したうえで、これに基づいて変更登記を職権で行うことができます。

２　検索用情報の提供
　　住所変更等の登記の義務化に関連して、２０２５（令和７年）４月２１日から、登記官が住基ネット情報を検索するための所有者の➀住所・②氏名のほかに③ふりがなと④生年月日等の情報をあらかじめ申し出る必要が
　　あります。また、これと併せて、登記官が職権で変更登記をするに際して、あらかじ所有者の同意を得るための連絡手段として⑤電子メールアドレスを提供することになりました。

３　電子メールアドレスがない場合
　　電子メールアドレスがない場合等は、「メールアドレスがない」旨を申し出ます。
　　電子メールアドレスの提供がない場合であって、書面によって登記官から職権で登記することの同意を求める通知は届きます。

• 同じメールアドレスを複数の人が申し出ることはできません。
• 手書きの場合には、大文字・小文字の別や数字の「0」ゼロとアルファベットの「o」オー、「‐」ハイフンと「_」アンダーバー等のように判読が困難な場合にはふりがなを振っていただけると助かります
• 申出手続が完了した際には登記官（法務局）から完了した旨のメールが届き、後日、電子メールアドレスを変更する際に必要となる認証キー（１０桁の番号、記号その他の符合）が届きます。

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令和７年１月６日（月）からは通常どおり業務を開始いたします。

よろしくお願いいたします。

皆さま、良い年をお迎えください。

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・代表取締役等住所非表示措置は、一定の要件の下、株式会社の代表取締役、代表執行役又は代表清算人（以下「代表取締役等」）の住所の一部を登記事項証明書や登記事項要約書、登記情報提供サービスに表示しないこととする措置です。プライバシーの保護を図り、誰もが安心して起業することができるよう見直しを行う必要性があるとの観点から導入された制度でありますが、一方で、消費者問題等で訴訟手続きを行う上での支障等の視点からの課題も指摘されておりました。そのため、申出に際しては、会社の実態についての確認や実質的支配者の本人確認の状況等を書面等で提供する必要があるなどの措置が講じられており、株式会社の本店所在場所における実在性が失われたような場合には、登記官が職権で代表取締役等住所非表示措置を終了させることもあります。

・設立登記や代表取締役等の変更や住所の変更登記申請の機会に申請と同時に申し出る必要があります。

・必要な書類は上場会社とそうでない会社とでは異なりますので注意が必要です。

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令和６年１月４日（木）から通常業務です。

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（その１）個人（甲）が相続（相続人に対する遺贈も含む。）により土地の所有権を取得した場合において、その個人（甲）が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、当該土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税は課税されません。

（例）登記名義人（A）　→所有権移転登記（原因：相続、２分の１　亡甲、２分の１　乙）→　亡甲持分全部移転（原因：相続　２分の１　乙） この場合の２分の１甲の登記については登録免許税は課税されない

この特例期間は令和７年（2025年）３月３１日まで

（その２）土地について相続（相続⼈に対する遺贈も含む。）による所有権の移転の登記又は表題部所有者の相続人が所有権の保存の登記を受ける場合において、不動産の価額（持分の場合はその持分の価額）が１００万円以下の土地であるときは、当該土地の相続による所有権の移転の登記又は表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記については、登録免許税を課税されません。

この特例期間は令和７年（2025年）３月３１日まで

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相続人が相続登記の義務を簡易に履行することができるようにするために設けられた手続きであります。簡単に言いますと「所有権登記名義人に相続が開始した旨と自分が相続人である」ということを登記官に申し出る手続であり、複数の相続人がいる場合でも、自分一人で申出をすることができますし、他の相続人の分も含めてすることもできます。

必要な書類も相続人の全部を明らかにするための戸除籍謄本を取得する必要もないことから、相続登記よりも申出人の負担は軽減されております。

これによって相続登記の申請義務を履行したものとみなされます（ただし、遺産分割が成立した場合は別です）し、登記簿を見れば、所有権登記名義人が死亡しており、その人の相続人の一人が誰であるかは判明することになります。

ただし、留意点も必要です。

その不動産の所有権に関して相続関係が確定的に示されているわけではないので、相続人申告登記で登記されている人がその不動産の所有権を有しているとは限らないということになります。

その不動産を処分等する場合には、あらためて相続登記をしないといけないということになります。

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１　遺産分割が成立する前

　（１）どんな場合？

　　　→　不動産の所有権登記名義人（不動産の所有者又は共有者として登記されている人）に相続が発生した場合

　（２）誰？

　　　→　その相続で所有権を取得した者（遺言によって遺贈を受けた相続人も含まれます）

　（３）いつから

　　　→　自分のために相続があったことを知り、且つ、その所有権を取得したことを知った日から

　（４）いつまで

　　　→　（３）から３年以内 　

　（５）何をする？

　　　→　相続による所有権の移転の登記を申請をしなければならない。（又は「相続人申告登記の申出」をしなければならない）＊相続人申告登記は別に解説

２　遺産分割が成立した場合には、以下のような追加義務があります。

　（１）誰に？

　　　　　→　遺産分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した者

　（２）いつから

　　　　　→　遺産分割によって所有権を取得したことを知った日から

　（３）いつまでに

　　　　　→　（２）から３年以内

　（４）何をする？

　　　　　→　遺産分割を踏まえた所有権の移転の登記（「相続人申告登記の申出」は不可）

　つまり、上記の１で３年以内に相続登記（法定相続分で相続登記）又は相続人申告登記をしても、その後遺産分割をして法定相続分を超えてその不動産の所有権を取得した場合は、さらに２で３年以内に遺産分割を踏まえた登記の申請をしないといけないということになります。

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具体的には、不動産の所有権の登記名義人が死亡して、その所有権を相続したことを知った時から３年以内に相続登記をすることが義務となり、正当な理由なくこの義務を果たさないと、１０万円以下の過料（ 行政上のペナルティ）を受ける場合があります。

改正法の施行は令和６年４月１日からですが、この義務化については、既に発生している相続においても適用されますので注意が必要です。

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所有者不明な土地等は，登記記録等から容易にその所有者又は所有者の所在が判明しない状況となっている土地等を言いますが，その要因の一つとして長年にわたって相続による登記手続がなされていないことが指摘されております。

２０１８年に施行（２０１９年に完全施行）された「所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法」を受け，不動産登記法の特例として，２０１８年度より全国各地の法務局又は地方法務局で一定の土地に関して登記官の職権による相続人調査作業等が始まっております。

具体的には登記名義人が死亡してから30年を経過している土地について当該相続人の調査を実施し，判明した法定相続人の一覧図（法定相続人情報）を作成し，法務局において管理します。その上で，当該土地の所有権登記に長期にわたって相続登記がなされていない旨を付記登記を行うというものです。

さらに，判明した相続人の代表には，法務局からこれらの作業を行ったことと，相続登記の申請を促す旨の通知書が順次送付するということを行っております。

法務局からこのような通知書が送付された場合は，長期間にわたって相続登記がされていない土地の所有権登記名義人の相続人となっているということであります。

相続登記を放置すると権利関係も複雑化して手続に相当の期間と費用を要する場合もありますので，出来る限り早い段階で登記手続きをされることをお勧めいたします。

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